벌써 30년이 다 되어 가는 옛 기억입니다. 1994~95년 무렵 마산 교방동에 있던 주공아파트를 보증금 3500만원에 전세로 살았는데, 아파트가 경매에 넘어가는 바람에 전세보증금을 몽땅 날린 일이 있습니다.
1998년에 <세입자보호조례제정운동>을 하게 된 것은 1997년 IMF로 법원 경매 물건이 쏟아지고, 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자 피해가 폭증한 때문입니다. 하지만 첫 아이가 태어나고 돐도 지나지 않아 살던 집이 경매로 넘어가서 하늘이 무너지는 것 같은 참담한 상황을 겪었던 저의 개인적인 경험에서 비롯되기도 하였습니다.
최근 제 지인이 살던 아파트가 경매로 넘어가는 바람에 전세보증금 일부를 돌려받지 못하고 쫓겨날 처지가 된 안타까운 사례가 있어 세입자들에게 참고가 되기를 바라는 마음으로 포스팅해 둡니다.
위 사진은 제 지인이 받은 무시무시한 내용증명입니다.
내용증명만으로 전체 권리관계를 다 확인할 수 없기 때문에 다른 권리 관계를 정리해보면 다음과 같습니다.
▶ 해당 주택 권리 관계
원주인 이 OO 아파트 취득: 2004년 8월 6일
국민은행 근저당권 설정: 2004년 8월 6일(등기와 동시에 근저당권 설정), 채권최고액 금 2600만원)
세입자 이 OO 전세계약: 2010년 1월 10일(보증금 1억 2000만원)/ 전입신고, 확정일자
세입자 이 OO 보증금인상: 2018년 1월 10일(보증금 3000만원 증액)/ 계약서 특약 명시 하지 않음(추가계약서 작성 안함, 계좌입금 자료만 있음)
가압류 현황 : 2022년 2월 15일 케이비 국민카드 1800만원
- 2022년 2월 21일 디지비 케피탈 1500만원
2022년 2월 21일 한국스탠다드차타드은행 3400만원
2022년 3월 24일 주식회사페퍼저축은행 6900만원
2022년 4월 1일 롯데캐피탈주식회사 1200만원
▶ 경매진행경과
2023년 7월 13일 1억 9800만원 유찰
2023년 8월 24일 1억 7000만원 낙찰 낙찰(최저 매각가격 1억 5840만원)
▶ 세입자 피해(배당 예상액, 단순 계산)
1. 경매 비용, 국세 등
2. 선순위 국민은행 근저당 2600만원
3. 세입자 배당 1억 2000만원/ 배당 손실 3000만원
▶ 분석
- 세입자가 경매에 참여하여 낙찰 받는 것이 손실을 줄이는 대안이었지만, 입찰에 참가하지 않음
- 선순위 채권자인 국민은행 근저당이 있는 주택에 입주하여 경매가 진행되어 낙찰자(새 소유자)에 대한 대항력 없음
- 세입자는 이사 준비를 위하여 낙찰 일로 부터 1개월 후 명도 제안
- 낙찰자는 등기 완료 후 즉시 이주 요청
- 낙찰자는 통상 관행으로 세입자에게 지급되는 이사비 지원도 거절하고 법규에 따른 명도 요구
- 세입자는 배당이의 소를 제기하여 이사 날짜 연기 검토 중(후순위 권리자와 배당금액에 대한 다툼을 통해 기일 연장)
- 낙찰자는 소유권이전일로부터 <보증금 없는 임료 상당의 금액(감정가의 1%, 월 198만원)>을 청구하겠다고 하였으나 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도 의무 발생.
- 대항력 있는 임차인이 배당을 신청하지 않은 경우
전세 임차인 - 월세 청구 안됨, 월세 임차인 - 월세 청구 가능
- 대항력 있는 임차인이 배당을 신청한 경우
배당표 확정 이전 - 월세 청구 안됨, 배당표 확정 이후 - 월세 청구 가능
- 대항력 없는 임차인
배당표 확정 이후 월세 청구가능 하고 내용증명으로 월세 청구 문구를 포함하지만 실제 월세를 받는 것은 쉽지 않음
대체로 세입자를 압작하기 위한 것이며 원만한 합의로 명도를 진행하는 것이 바람직함.
